文/梁赤

 

 

原  告：张某、詹某

被  告：王某

第三人：某中介公司

 

2004年2月，原告与被告及第三人签订了《房产转让协议》，原告为卖方，被告为买方，第三人为中介。三方约定：原告将南山区前海花园XX栋XX单位房产转让给被告。该房产的现状为原告的福利房。原告必须在绿本房产证出证后按政府有关规定即时办理商品房房地产证。成交价总额38万元。首期款15万元，双方签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》时被告以银行按揭方式支付房款23万元，第三人为被告办理银行按揭手续。协议还约定了其他权利义务。

 

合同签订后，被告依约支付首期房款15万元，从2004年3月开始每月以原告的名义向银行交纳原告的按揭货款，原告将现有房产手续及房产交给被告，被告搬入该房产一直使用至今。

 

2005年12月，原告以未取得该房产全部产权，未取得房地产证，《房地产转让协议》无效为由，诉诸法院，请求法院确认合同无效。

 

一审南山区法院审理认为，涉讼房产系福利商品房，根据相关规定，福利商品房在未取得全部产权之前，不能进入市场流通，故当事人之间签订的《房产转让协议》违反有关规定，为无效合同，判决被告将房产返还原告，并支付居住期间的租金。（因被告未提出返还房款的请求，故法院没有处理）

 

被告不服，向深圳市中级人民法院提起上诉。二审法院审理认为：双方在签订《房产转让协议》时已清楚知悉房屋产权现状，并就将来如何办理该安居房的全部产权问题进行了约定。只要双方都遵循诚实信用的原则去履行该协议，可以取得全部产权并完成过户手续。至于房产现没有取得产权证书。是因暂未达到政府相关规定的条件所致，不影响业主对房产处分权的效力。另，抵押合同仍在继续履行，双方转让房产的行为亦未损害抵押权人的利益。基于上述理由，双方签订的《房产转让协议》合法有效，双方应继续全面履行。判决：撤销一审判决，驳回原审原告的全部请求。

 

一、安居房，是准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房的统称。是政府出售给特定对象的一种带福利性质的房产，是减免地价的房地产。它的所有权受到一定的限制，不能自由买卖、产权过户。只有按政府规定，办理相关的手续，转变为商品房，才能自由买卖、办理产权过户。

 

二、本案的《房产转让协议》为什么二审法院认定有效？《房产转让协议》是双方当事人的真实意思表示，协议没有违反国家的法律行政法规。原告已出资购买了涉诉房屋，已对房屋行使占有、受益权利，虽然原告没有取得该房产完全的处分权，但其拥有所有权没有争议。只要完成绿本转红本办理手续的过程，即可取得完全所有权。因此，不能认为原告未办理相关的产权登记就不能买卖房屋。

 

双方签订的《房产转让协议》，就将来如何办理该安居房的全部产权问题进行了明确的约定，这属于预约合同的内容。预约，相对于本约而言，目前在我国立法上尚无明确预约合同概念，学理上通常被定义为“约定将来订立一定契约之契约”。可见，预约的标的为订立合同的行为。本约，相对于预约而言，是指为履行预约而订立的合同。本案双方约定签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》就是本约，是预约的标的。

   

预约虽然是为订立本约而存在的，但其本身是独立的合同，若无法律特别规定，其应适用合同的一般原则。即如预约当事人违反预约拒绝订立本约，守约方当然可请求违约方承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。除非存在不宜继续履行的情形，否则守约方有权要求继续履行，并可请求法院强制缔结本约。在本案中，原告不存在不宜继续履行协议的情形，因此，法院判决继续全面履行合同是正确的。

 

三、本案中，明眼人都可以看出，原告起诉，明显是因房价上涨，业主不想继续履行合同的一种诉讼策略。如果房价上涨可以毁约，以无效合同为由，反而能取得高于合同期待的利益，无疑会助长尔虞我诈的歪风，不符合我国倡导的建立诚信制度的社会主流价值观。二审法院判决合同有效，全面继续履行，对维护交易秩序，倡导诚信交易，对社会警示无疑起积极作用。